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房地產之困給工業地產帶來什么(二)

發布日期:2009年09月25日    瀏覽次數:3002

瘋狂的代價

瘋狂總是要付出代價的,瘋狂后必然要理性地回歸平靜,而在這一回歸的過程中,所付出的代價是十分巨大的。

工業地產在房地產輝煌的光環下顯得有點暗淡,正因為是這樣,我們更應該把更多的關注投到這一領域,讓它能夠健康成長。工業地產正處于發展的初級階段,難道也有可能瘋狂嗎?瘋狂有很多種形式:房價在一年內翻一番,這是漲價的瘋狂;國家統計局的數字顯示,去年一年房地產的銷售是2.9萬億元人民幣,去年一年中國的房地產公司購買土地超過3萬億元,這是盲目擴張的瘋狂。

工業地產的瘋狂在哪里?脫離市場實際需求。以珠三角地區為例,隨著這一地區產業的轉型升級,工業發展對工業地產的要求也相應提高,特別是在軟件配套方面。廣東省社科院研究處處長丁力也指出了這個問題,工業地產這種村村點火,處處冒煙的開發模式很難與現代的工業發展相配套。

筆者在采訪的過程中也發現這樣一個現象,在現有工業物業租賃壓力越來越大的情況下,仍然有大量私人工業物業在建設,令人擔憂的是,這些工業物業沒有綜合的規劃,相關的配套能力也不強。建設完成后,能夠成功租售出去嗎?這種粗放型的開發經營模式,在珠三角地區前期的工業發展中"功不可沒",但時過境遷,產業在不斷升級,如果工業地產不能同步升級發展,結果是不言而喻的。

正如業內人士所言,工業物業市場并沒有飽和,而大量需求的是高質素的工業園區。脫離企業發展需求的工業地產開發,這也是一種瘋狂,這種瘋狂在短期利益的驅動下,不可能完全杜絕。 房產商帶給工業地產的機遇。

中國工業地產的開發模式與房地產的開發模式有所不同,前者目前仍然是國家或者當地政府在主導,房地產主要是企業主導。當然工業地產的開發也有企業主導的,甚至有私人開發的,但這些目前都不是主流。

未來中國工業地產的開發和經營的主體,必然也是企業,因為在市場經濟的條件下,政府的角色主要是規劃、監管和協調,具體的工作必然要交給企業來做。無論從行業資源還是資金實力來說,房地產商都是最有希望充當這一角色的。 廣東省社科院研究處處長丁力認為,中國工業地產未來的開發模式是有實力的地產商與政府合作,政府做前期的規劃并協調相關方面的關系,地產企業利用自身的各種資源進行開發和經營。

在房地產業內有一種論調,隨著住宅地產進入動蕩期,房地產商不約而同把眼光投向了工業地產。富力地產、碧桂園、萬通實業等都高調表達自己對工業地產的好感,其中萬通實業已經有了實際行動,與一家大型企業合作,在二線城市投資工業地產項目。所有這些似乎都在證明這種論調的可信性,無論出于什么考慮,房地產商關注工業地產已經成為不爭的事實。有實力的房地產企業進軍工業地產,將給這一產業帶來哪些機遇?

首先當然是帶來資金,工業地產的開發離不開資金的支持,一個高水準的工業園區的開發,動輒幾十個億上百億,這種資金要求并非哪個企業和政府所能承受的,因此項目的融資十分重要,有實力的房地產商在這一方面具有無可替代的能力和優勢。

更新工業地產的開發經營理念。粗放型的工業地產遭到淘汰是時間的問題,新型的工業地產經營模式是什么樣的?城市運營,簡單地說,一個新型的工業園區就是一座城市,不僅是單純的廠區,還有辦公區,生活區,商業區,娛樂區等等,蘇州工業園不就說要打造成蘇州的CBD(中央商務區)。新型的工業地產開發更注重綜合功能,例如生活功能、商務功能等等,大的房地產商在這方面也具有更加豐富的經驗。

從某種意義上來說,房地產目前的困境,并非市場自然發展使然,而是在拋棄市場規律后的一種理性回歸。也許理性回歸還會被打破,但市場規律并非人力所能改變。中國工業地產隨經濟快速發展而得到成長,但在發展的過程中暴露出一種浮躁,甚至是盲目的瘋狂,房地產帶給工業地產什么?經驗和機遇,這些都是工業地產發展不可或缺的。

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